Provízia realitnej kancelárie: koľko stojí predaj v roku 2026

Provízia realitnej kancelárie je odmena za sprostredkovanie predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti a na Slovensku sa v roku 2026 najčastejšie pohybuje medzi 3 % a 5 % z dohodnutej kúpnej ceny, k čomu sa pripočítava DPH. Provízia nie je stanovená zákonom — je vždy vecou dohody — a v profesionálnej realitnej kancelárii by mala pokrývať kompletný servis od ocenenia až po prepis na katastri, nie len zverejnenie inzerátu.

V tomto článku nájdete reálne čísla, vysvetlenie, kto províziu platí a čo presne by za ňu mali predávajúci dostať. Cieľom je, aby ste vedeli posúdiť, či je ponuka konkrétnej kancelárie férová.

Koľko je provízia realitnej kancelárie v roku 2026?

Bežná výška provízie na slovenskom trhu je 3 – 5 % z kúpnej ceny + 23 % DPH. Pri drahších nehnuteľnostiach býva percento nižšie (v absolútnej sume aj tak ide o vyššiu odmenu), pri lacnejších nehnuteľnostiach alebo pozemkoch v menších obciach môže byť vyššie, prípadne sa dohodne pevná suma. Niektoré kancelárie účtujú minimálnu províziu (napríklad od 1 500 €), aby sa im oplatil servis aj pri lacnejších bytoch.

Nasledujúca tabuľka ukazuje orientačnú províziu pri rôznych kúpnych cenách (sadzba 4 % + DPH 23 %):

Čísla sú ilustračné. Konkrétnu sadzbu vždy uvádza sprostredkovateľská zmluva — pýtajte si ju písomne aj s informáciou, či je v cene či bez DPH.

Kto platí províziu — predávajúci alebo kupujúci?

Z princípu províziu platí ten, kto si službu objednal — teda najčastejšie predávajúci, ktorý kanceláriu poveril predajom svojej nehnuteľnosti. V praxi sa však často stáva, že provízia sa premietne do kúpnej ceny a fakticky ju tak zaplatí kupujúci. Dôležité je, aby bolo jasne dohodnuté, kto a koľko platí, a aby provízia nebola účtovaná dvojmo (od predávajúceho aj kupujúceho za ten istý obchod), čo je neférová prax.

V Modernom Maklérovi je provízia hradená predávajúcim a kupujúci za sprostredkovanie neplatí nič navyše — celá suma je zahrnutá v dohodnutej cene.

Čo všetko je v cene provízie?

Toto je najdôležitejšia otázka. Provízia by nemala byť poplatkom za inzerát, ale za kompletné prevedenie obchodom. V profesionálnej kancelárii by mala zahŕňať minimálne:

1. Bezplatné ocenenie nehnuteľnosti a nastavenie predajnej stratégie.
2. Profesionálnu prezentáciu — fotograf, prípadne home staging, pôdorysy, 3D obhliadku či dron.
3. Marketing a inzerciu na realitných portáloch aj sociálnych sieťach a aktívne oslovovanie databázy záujemcov.
4. Organizáciu obhliadok a komunikáciu so záujemcami.
5. Právny servis — rezervačnú, sprostredkovateľskú aj kúpnu zmluvu a návrh na vklad do katastra.
6. Vybavenie na katastri vrátane úschovy kúpnej ceny u notára alebo v banke.
7. Asistenciu pri odovzdaní nehnuteľnosti a prepise energií.

Ak kancelária za províziu ponúka len zverejnenie inzerátu, je to drahá služba. Pýtajte sa preto na konkrétny rozsah a žiadajte ho v zmluve.

Dá sa o provízii vyjednávať?

Áno. Keďže výšku provízie zákon neurčuje, je predmetom dohody. Priestor na nižšie percento býva pri drahších nehnuteľnostiach alebo pri exkluzívnej zmluve, kde má kancelária istotu, že obchod dotiahne. Pozor však na extrémne nízke provízie — často znamenajú osekaný servis (žiadny profesionálny fotograf, žiadny právny servis), čo vás v konečnom dôsledku môže stáť viac na nižšej predajnej cene alebo na riziku zlej zmluvy.

Podľa dát Moderného Makléra z júna 2026 sa predaj s kompletným servisom v priemere uzatvára do troch týždňov, čo pri správne nastavenej cene často vykompenzuje výšku provízie rýchlejším a bezpečnejším predajom.

Kedy sa provízia platí?

Provízia je zvyčajne splatná až po úspešnom uzavretí obchodu — teda po podpise kúpnej zmluvy, prípadne po povolení vkladu do katastra, podľa znenia sprostredkovateľskej zmluvy. Seriózna kancelária nepýta províziu vopred. Ak od vás niekto žiada platbu pred akýmkoľvek výsledkom, je to dôvod na opatrnosť.

Prečo vôbec platiť províziu, keď si byt viem predať sám?

Toto je legitímna otázka a odpoveď nie je „lebo to tak je". Provízia má zmysel vtedy, keď vám kancelária prinesie hodnotu, ktorú by ste sami nedosiahli — buď vyššiu predajnú cenu, alebo úsporu času a rizika. V praxi sa to deje viacerými spôsobmi.

Prvým je správne nacenenie. Príliš vysoká cena byt „zabije" — visí na portáloch mesiace, kupujúci ho začnú vnímať ako problémový a nakoniec sa predá nižšie, než keby bol od začiatku nacenený reálne. Príliš nízka cena vás zase obíde o peniaze. Skúsený maklér pozná lokálny trh a vie nastaviť cenu, ktorá priláka záujem a zároveň nenechá peniaze na stole.

Druhým je dosah a konkurencia záujemcov. Cieľom nie je nájsť jedného kupca, ale vytvoriť situáciu, keď o nehnuteľnosť súťaží viac záujemcov naraz — to tlačí cenu nahor. To si vyžaduje profesionálnu prezentáciu, platený dosah a aktívnu databázu kupujúcich, ktorú jednotlivec nemá.

Tretím je bezpečnosť a právny servis. Chybná zmluva, nezabezpečená platba alebo neošetrené ťarchy môžu predávajúceho stáť oveľa viac, než je celá provízia. Tu kancelária reálne chráni vaše peniaze.

Ako rozpoznať férovú a neférovú províziu?

Výška percenta sama o sebe nehovorí nič — rozhoduje pomer ceny a obsahu. Férová provízia má tri znaky: je vopred jasne dohodnutá v písomnej zmluve, je splatná až po výsledku a je za ňu definovaný konkrétny rozsah služieb. Naopak, na pozore by ste mali byť, ak kancelária pýta poplatky vopred, účtuje províziu od predávajúceho aj kupujúceho za ten istý obchod, alebo za „províziu" ponúka len zverejnenie inzerátu bez ocenenia, marketingu a právneho servisu.

Aká je provízia pri prenájme?

Pri sprostredkovaní prenájmu sa odmena počíta inak ako pri predaji — zvyčajne ide o jedno mesačné nájomné (prípadne jeho časť) plus DPH. Aj tu platí, že rozsah služby by mal byť jasný: preverenie nájomcu, nájomná zmluva, odovzdávací protokol a fotodokumentácia. Lacná „provízia" za samotné nájdenie nájomcu bez preverenia jeho solventnosti môže prenajímateľa neskôr vyjsť draho na neplatičovi.

Záver

Provízia 3 – 5 % + DPH je na slovenskom trhu štandard, no jej skutočná hodnota sa meria tým, čo za ňu dostanete. Férová kancelária vám dopredu transparentne povie výšku provízie, kto ju platí, čo presne zahŕňa a kedy je splatná. Ak chcete vedieť, koľko by stál predaj práve vašej nehnuteľnosti, využite bezplatné ocenenie nehnuteľnosti alebo nás kontaktujte na najbližšej pobočke.

Často kladené otázky

Koľko je provízia realitnej kancelárie na Slovensku v roku 2026?

Najčastejšie 3 – 5 % z kúpnej ceny plus 23 % DPH. Pri drahších nehnuteľnostiach býva percento nižšie, pri lacnejších vyššie alebo sa dohodne pevná suma. Výška nie je stanovená zákonom a je vecou dohody.

Kto platí províziu realitnej kancelárii?

Spravidla predávajúci, ktorý si službu objednal. V praxi sa provízia môže premietnuť do kúpnej ceny. Dôležité je, aby bolo v zmluve jasne uvedené, kto a koľko platí, a aby sa neúčtovala dvojmo.

Čo všetko je zahrnuté v provízii?

V profesionálnej kancelárii ocenenie, profesionálne fotky a marketing, obhliadky, kompletný právny servis vrátane kúpnej zmluvy a návrhu na vklad, úschova kúpnej ceny a asistencia pri odovzdaní nehnuteľnosti.

Dá sa provízia znížiť?

Áno, výška je vecou dohody. Priestor býva najmä pri drahších nehnuteľnostiach a exkluzívnych zmluvách. Pri veľmi nízkej provízii však overte, aký servis je v cene.

Kedy sa provízia platí?

Zvyčajne až po úspešnom uzavretí obchodu — po podpise kúpnej zmluvy, prípadne po povolení vkladu. Seriózna kancelária nepýta províziu vopred.

Autor: Kristián Kopp, realitný maklér Moderný Maklér .. Posledná aktualizácia: jún 2026.

Súvisiace články: Ako predať byt v roku 2026 (kompletný sprievodca) · Predaj bytu bez realitky vs. s realitkou · Daň z predaja nehnuteľnosti 2026.